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５、重要事項の解説 |
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■重要事項の説明はとても難しい！？
不動産用語が頻繁に使用され、すべてをその説明の場で理解するのは
とても大変です。
宅建業法第３５条では、契約が成立するまでのあいだに、
取引主任者が以下の掲げる事項についてこれらの事項を記載した書面を交付して
説明させなければなりません。
項目別に確認していきます。
１、供託所等に関する事項
２、不動産の表示
３、売主の表示
４、賃貸借等による第三者の占有
５、登記簿に記載された事項
６、法令に基づく制限の概要
７、当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
８、敷地と道路との関係
９、私道負担に関する事項
１０、飲用水・ガス・水道・電気の供給施設および排水施設の整備状況
１１、宅地造成または建物建築の工事完了時おける形状、構造等
１２、売買代金に関する事項
１３、代金以外に授受される金額
１４、契約の解除に関する事項
１５、損害賠償額の予定または違約金に関する事項
１６、金銭の貸借に関する事項
１７、手付金等保全措置の概要
１８、支払い金または預かり金の保全措置の概要
１９、割賦販売にかかる事項
２０、住宅性能評価制度の利用
２１、添付書類
上記が不動産の重要事項説明のタイトルとなります。（土地付建物の場合）
全部の説明を行うのは、１時間〜１時間半の説明時間が必要となります。
ベテランの取引主任者であれば、
自分の取引の経験をふまえ分かりやすく説明できると思いますが、
初めて説明する取引主任者はただ読むだけとなりえます・・・。
注意して見る点を抑えましょう。
全て大切なことですので、分かりづらい点は必ず聞いておきましょう。
■上記６、法令に基づく制限の概要
普段生活していると、まったく感じない項目だといえるでしょう。
例えば、文化財保護法にかかる地域だたとします。
建替え時に教育委員会に書類を提出する必要がありますし、
もし何か歴史的なものが発見された場合、建築ＳＴＯＰもありえます。
法令に基づく制限に該当する場合は将来的にどうなるのか、
また対処法を聞いておきましょう。
■上記９、私道負担について
私道と公道とはまったくの別ものと考えておくとよいでしょう。
例えば、補修などが必要になった場合、
私道→自己で補修
公道→市が補修 となります。
さらに建替え時には、道路持分を持っている所有者に
承諾書を書いていただく必要があることがあります。
場合によっては建替えできない！なんてこともありえるでしょう。
プロは道路をよく見て購入しているケースが多いようですね。
■上記１４、１５ 契約の解除に関する事項・損害賠償などについて
契約を辞める場合の罰則のような取り決めです。
一般的には、２０％を上限として決められることになっていますが、
ほとんどの会社が２０％で設定してあります。
辞める＝違約金というわけではありませんが、ただなんとなく辞めたいとか、
やっぱり歩いてみたら遠かったなどは通用しません。
この解除には期限が定められているのが一般的です。
例えば○月○日（手付け解除期日）なる表記の場合、
この期日までが手付金を没収しての解約が認められる期日で、
それ以降辞める場合は売買代金の２０％の違約金となってしまします。
一つ例外があるとすると、ローン通らなかった場合の処置です。
こちらは金銭の貸借に関わる事項で解説いたします。
■上記１６金銭の貸借に関する事項 について
重要事項説明書には、
いつまでに？どの金融機関で？いくら借りるの？という記載内容があります。
これをローン条項といいます。
ここは簡単に受け流していけません。
ローン条項とは、いつまでに融資（借り入れ）が決定しなかった場合、
白紙解約が出来る内容となります。
必ず、ローン条項はありにしておくこと。
期日はゆとりをもつこと。
ローン書類は早急おこなうことを意識しましょう。
いくつかご紹介いたしましたが基本的に全て重要です。
やはり、契約の前に重要事項を作っていただいて、
お家で勉強したあとに臨むことが良いでしょう。 |
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